Achat immobilier et droit de rétractation : Quel est le point de départ du délai SRU ?

Acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, connaissez-vous vraiment les règles du délai SRU ? La Cour de cassation vient d’apporter une clarification essentielle sur le sujet.

Qu'est-ce que le délai SRU ?

L’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours. Ce délai est crucial dans toute transaction immobilière, et sa bonne application conditionne la validité de la rétractation.

Point de départ du délai SRU

La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 19 décembre 2024 (Cass.3ème civ., 19 décembre 2024, n°23-12.652) que le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte (compromis ou promesse de vente).

- Lettre recommandée avec avis de réception : le délai de 10 jours débute le lendemain de la première présentation du courrier.

- Remise en main propre : le délai commence le lendemain de la signature de la remise de l’acte.

- Lettre recommandée électronique : le délai court à partir du lendemain de la réception du mail de notification.

Cette clarification était nécessaire car une incertitude subsistait quant à la date exacte du début du délai. Certains estimaient qu'il commençait le jour suivant la notification, tandis que d'autres considéraient que le surlendemain était le point de départ.

Textes de loi concernés

Deux codes confirment cette règle :

- Le code de la construction et de l’habitation stipule que le délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte. Voir l'article L271-1 sur Légifrance

- Le code de procédure civile précise que lorsqu'un délai est exprimé en jours, le jour de l'acte ou de la notification ne compte pas. Voir l'article 641 du Code de procédure civile

Conséquences pour les acteurs de la transaction

- Pour l'acquéreur : il doit être attentif à la date de réception de la notification afin de ne pas dépasser son délai de rétractation.

- Pour le vendeur et l'agent immobilier : une bonne information des parties est essentielle pour garantir le respect des délais et éviter tout litige.

Qui bénéficie du droit de rétractation ?

Le droit de rétractation est réservé à l'acquéreur non-professionnel, c'est-à-dire celui qui n'agit pas dans le cadre de son activité. Il s'applique pour :

- L'achat d'un immeuble à usage d'habitation (résidence principale ou secondaire, occupation personnelle ou location).

- L'acquisition d'un immeuble destiné à être utilisé comme habitation.

- L'achat de parts donnant droit à un bien à usage d'habitation.

- L'achat d'un immeuble en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ou en vente à terme.

- L'acquisition d'un bien via le système de location-accession.

Cette clarification de la Cour de cassation apporte une sécurité juridique accrue aux transactions immobilières. Une compréhension précise du délai SRU permet à toutes les parties prenantes d’agir en toute conformité avec la loi et d’anticiper d’éventuelles contestations.

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